Preus de les cases fugides: els “guanyadors i perdedors” de la pandèmia

A Akron, Ohio, els preus de les cases han augmentat un 10,1 per cent durant el darrer any. A Albany, Nova York, l’increment ha estat de l’11,7%. Albuquerque, Nou Mèxic, ha experimentat un augment similar de l’11,6%.

I això és només les ciutats americanes que comencen per una A.

“Podríeu llançar un dard al mapa i no importaria on aterrés, perquè el mercat immobiliari probablement està calent”, diu Ali Wolf, economista en cap de Zonda, una empresa d’investigació del mercat immobiliari a Califòrnia.

Quan la pandèmia del coronavirus va arribar per primera vegada l’any passat, la suposició inicial de molts polítics era que el dolor econòmic seria compartit. Aquest èpic esdeveniment seria un gran nivell. Però a mesura que els governs del món desenvolupat van intervenir per protegir els ingressos de la manera que més han ajudat les persones amb feines estables, la dificultat ha recaigut desproporcionadament en els treballadors i joves flexibles i de baixos ingressos. De sobte, sense poder menjar ni viatjar, les llars més riques han aprofitat el darrer any per acumular els seus estalvis.

La riquesa global acumulada per les llars va augmentar uns 28,7 milions de dòlars el 2020, segons un informe publicat aquesta setmana pel Credit Suisse, que ressaltava la desconnexió extraordinària entre aquest creixement i les fortunes de l’economia en general.

Les llars més riques han canalitzat l’estalvi inesperat a renda variable i criptomonedes, Bosses Louis Vuitton i Mestres holandesos. Però, sobretot, sí va destinar diners a comprar cases més grans i millors.

“La gent no esperava que això es desenvolupés com ho feia. Ningú no va marcar fins als pocs mesos en què hi ha guanyadors i perdedors clars ”, diu James Pomeroy, economista de HSBC. Ara, el fort augment dels preus de l’habitatge representa “un enorme repte: un problema en termes d’estabilitat financera, però també un enorme problema socioeconòmic”.

El fenomen és global. Algunes de les pujades més fortes s’han produït als Estats Units, on les dades publicades aquesta setmana van mostrar que el preu mitjà de tots els tipus d’habitatge va augmentar el 23,6% interanual al maig. Ara, la majoria de cases dels EUA venen per sobre del preu de compra, amb una oferta acceptada en una fracció del temps des que apareixia abans de la pandèmia, segons Daryl Fairweather, economista en cap de Redfin, una corredoria de propietats en línia.

Però fins i tot al Japó i Itàlia, on l’envelliment de la població limita la demanda, el creixement dels preus s’ha accelerat. Amb una política monetària extremadament fluixa que reté els costos de l’endeutament, la inflació dels preus de l’habitatge ara es troba en dos dígits en moltes economies desenvolupades, de Suècia a Corea del Sud, Canadà als Països Baixos i Nova Zelanda, amb els majors augments no registrats a les capitals, sinó a la capital barris perifèrics, ciutats més petites i zones rurals.

Banc central de Noruega va dir la setmana passada que Oslo havia vist una sortida neta de residents per primera vegada en 20 anys el 2020, mentre els treballadors remots canviaven de pisos del centre de la ciutat a cases més àmplies als afores de la capital.

Al Regne Unit, cobertura de premsa dels líders del G7 reunits a la localitat de Cornualla de Carbis Bay inspirat un nou esclat de caça de cases a la pintoresca regió sud-oest, on el mercat és un “bonkers”, diu l’agent de compra Henry Pryor. “Un client va deixar Londres per fer un tracte a Cornualla i 40 minuts a la unitat que els van dir que giressin perquè ja s’havia venut”, afegeix.

Augment de la bretxa

La força de la demanda d’habitatge va ser benvinguda al principi, i va ser encoratjada pels governs del Regne Unit, els Països Baixos i alguns estats australians, que van oferir bonificacions fiscals per tal de mantenir l’economia en moviment. Luiz de Mello, que dirigeix ​​la investigació sobre l’habitatge a l’OCDE, argumenta que cal un mercat actiu de l’habitatge, en un moment en què la reestructuració econòmica està en marxa, perquè “els obstacles a la mobilitat residencial esdevenen un obstacle per a la recuperació de les nostres economies”.

Però el mercat fugit té dues preocupacions per als responsables polítics. En primer lloc, els preus podrien augmentar en territori de bombolles, fent les economies vulnerables a una correcció sobtada del mercat que afectaria riquesa familiar.

“No estic content amb els augments de preus de les cases, ja que la propietat immobiliària és l’indicador més segur, l’indicador principal més convincent. . . un xoc “, diu Adam Posen, president del Peterson Institute for International Economics.

En segon lloc, la propietat d’habitatges podria esdevenir encara més inabordable per als joves i els treballadors clau que ja tenien un preu de moltes àrees abans de la pandèmia; desigualtats entre generacions i aquells més o menys capaços d’aprofitar l’ajut dels pares.

“L’activitat que estem veient és majoritàriament gent que ja té una participació en el mercat de l’habitatge. Són els que tenen “, diu Neal Hudson, analista d’habitatge amb seu al Regne Unit.

“Cada any els preus de les cases augmenten, la diferència s’amplia entre els qui no tenen, els grans i els joves”, diu Pomeroy, i afegeix que “les matemàtiques de la propietat” s’havien empitjorat durant l’últim any, perquè els joves havien patit feina pèrdues i interrupcions en l’educació que podrien afectar els ingressos al llarg de la seva vida.

Ambdues qüestions preocupen cada vegada més els responsables polítics. Les pujades de preus es basen en un autèntic augment de la demanda d’habitatge, per part dels treballadors a casa amb gana d’espai. Però també hi ha signes d’especulació financera que comença a alimentar els preus en mercats on la assequibilitat ja és un problema.

“El que estem veient és més que sovint en aquests dies, el licitador guanyador de moltes d’aquestes subhastes de cases de vegades no és una família. És una caixa de correus a Delaware, que és un inversor que mai no ha vist la casa, vol que la casa sigui moblada i la comprarà amb finalitats d’inversió i la llogarà “, va dir Robert Kaplan, president de la sucursal de Dallas de la Reserva Federal. en un acte d’aquesta setmana.

Roc negre, la firma de capital privat que s’ha convertit en la gestora immobiliària més gran del món, va dir aquesta setmana que pagaria 6.000 milions de dòlars per adquirir Home Partners of America, comprador i operador de propietats de lloguer unifamiliars.

Kaplan va dir que creia que era hora que el banc central nord-americà reconsiderés el seu suport al mercat immobiliari a través del seu Compres mensuals de 40.000 milions de dòlars de valors amb agència hipotecària, que constitueixen una gran part del seu programa de compra de bons de 120.000 milions de dòlars.

El banc central de Noruega va donar a entendre la setmana passada que aviat podria endurir la política monetària en part per suportar el ritme no desitjat de creixement dels preus de les cases, i Nova Zelanda va trencar l’ortodòxia aquest any afegint una clàusula al mandat del seu banc central, encarregant-li que adoptés els preus de les cases a l’hora d’establir la política monetària

Christine Lagarde, presidenta del Banc Central Europeu, també va ser qüestionada sobre el tema, que s’ha convertit en un parallamps per a les crítiques a la La política monetària ultra fluixa del BCE – durant una audiència al Parlament Europeu aquesta setmana.

En resposta, Lagarde va dir que “no hi havia signes forts d’una bombolla immobiliària alimentada pel crèdit a la zona de l’euro en general”, però va afegir que hi havia “vulnerabilitats immobiliàries residencials” en alguns països i algunes ciutats en particular.

“La desconnexió entre els preus de l’habitatge i l’evolució econòmica més àmplia durant la pandèmia comporta el risc de correccions de preus”, va dir, demanant que les polítiques macroprudencials (com ara els límits nacionals dels préstecs hipotecaris) siguin “dissenyades amb cura per abordar els riscos específics del país”. Preguntat aquest mes sobre el risc que la política monetària alimenti una bombolla immobiliària, Lagarde va dir que els beneficis de les decisions del BCE “superen en gran mesura els efectes indirectes”.

Taxar els rics?

Tot i que la preocupació dels bancs centrals és l’estabilitat financera, els preus de l’habitatge més alts han alimentat el debat polític sobre el probable impacte de la pandèmia sobre les desigualtats econòmiques.

A Berlín, els inquilins van sortir al carrer el mes passat demanant l’expropiació de béns propietat d’inversors comercials, poc després del tribunal constitucional alemany va dictaminar que el límit de lloguer de la ciutat era il·legal.

Al Regne Unit, organitzacions benèfiques han demanat al govern que intervingui per resoldre 360 ​​milions de lliures esterlines de lloguer acumulades sobre la pandèmia, després que es retirés aquest mes una estada temporal dels desnonaments.

Als Estats Units, tot i que l’esclat de preus ha estat un avantatge per a molts propietaris, ha demostrat ser devastador per als possibles compradors i arrendataris de baixos ingressos.

“Les llars que van aguantar la crisi sense problemes financers estan acumulant l’oferta limitada de cases per vendre, augmentant els preus i excloent encara més de la propietat els compradors menys rics”, informe del Centre Conjunt d’Estudis sobre l’Habitatge de la Universitat de Harvard va concloure el juny. “Al mateix temps, milions de llars que van perdre ingressos durant els tancaments han quedat enrere en el pagament de l’habitatge i a la vora del desnonament o de l’execució hipotecària”.

La situació dels inquilins també és pèssima, malgrat l’alleujament a curt termini de l’administració de Biden aquesta setmana amb la seva decisió d’estendre una moratòria nacional sobre els desnonaments fins a finals de juliol. Segons dades recents de l’oficina del cens dels Estats Units, prop de 4,2 milions de persones a tot el país havien expressat la seva preocupació per afrontar desnonaments o execucions hipotecàries en els propers dos mesos. L’Institut urbà, un grup de reflexió, adverteix que la càrrega caurà desproporcionadament sobre els negres, els indígenes i els llatinoamericans i altres persones de color.

No obstant això, Posen assenyala que l’augment de la riquesa immobiliària de l’any passat haurà ajudat els nord-americans de classe mitjana a posar-se al dia amb els que es troben a la part superior de la distribució, mentre s’allunyen dels més pobres. Els preus de les cases més alts són una de les raons per les quals la majoria dels nord-americans es troba avui en millor situació que abans del coronavirus. “És això una victòria per la igualtat o una victòria per la desigualtat? Depèn d’on dibuixis la línia “, diu.

Els bancs centrals haurien de “recolzar-se contra el vent” amb mesures com ara els límits dels préstecs hipotecaris de risc, diu, si volen evitar una perillosa bombolla en els preus de l’habitatge. Però afegeix que els remeis a la desigualtat són la política fiscal; aquells que havien obtingut un excés de beneficis per la pandèmia haurien d’afrontar ara un “impost solidari” per ajudar-lo a pagar.

“Si us interessa la desigualtat, heu de redistribuir directament; no hi haurà cap deus ex machina que se n’encarregui”.

Informes addicionals de Martin Arnold a Frankfurt i George Hammond a Londres